Valoriser une agence immobilière ou société foncière en 2026.
L'immobilier se valorise différemment selon le métier : agence (multiples EBITDA), foncière (Actif Net Réévalué dominant), promoteur (DCF avec sortie). Voici la méthode adaptée à votre situation.
“Une agence se valorise sur le flux de mandats ; une foncière sur l'ANR et le yield. Confondre les deux, c'est arriver à un chiffre faux par deux fois.
— Patrimoine bâti · ANR et multiples 2026
Le multiple EBITDA en Immobilier.
Référence Banque de France · Argos Mid-Market PME. Le multiple varie selon la solidité de votre dossier.
Dossier moyen, dépendance forte, marché difficile.
Profil standard, gestion saine, indicateurs alignés.
Excellence opérationnelle, croissance, faible risque.
Une agence immobilière avec 1,2 M€ de CA et un EBITDA de 180 K€ (15%) vaudra entre 1,08 M€ (180×6) et 1,8 M€ (180×10). Pour une foncière patrimoniale, on regardera plutôt l'Actif Net Réévalué : valeur des biens à neuf - dettes. Souvent supérieur aux multiples EBITDA pour les patrimoines bien situés.
Ce qui fait monter — ou descendre — votre multiple.
Les leviers spécifiques au secteur immobilier qui modifient la valorisation.
- 01Mandats exclusifs (>30% du portefeuille pour une agence)
- 02Patrimoine immobilier prime (Paris, Lyon centre)
- 03Carte professionnelle T à jour + assurances RCP
- 04Présence multi-canale (vitrine + portails + réseaux sociaux)
- 05Réputation locale (note Google > 4.5)
- 06Marge nette > 12% (médiane immobilier : 8-10%)
- 07Diversification : transaction + gestion + syndic
- 08Pour foncière : taux d'occupation > 95%, baux long
- 01Marché local en repli (-10% transactions sur 12 mois)
- 02Dépendance à 1-2 négociateurs vedettes
- 03Bail commercial court ou à révision défavorable
- 04Patrimoine vieillissant nécessitant rénovation lourde
- 05Vacance locative > 15% (foncière)
- 06Pas de carte T en cours de validité
- 07Réputation entachée (litiges, médiation conso)
- 08Taux d'endettement > 70% (foncière)
Indicateurs sectoriels immobilier.
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